Реконструкция дома в центре Окленда

Как в Окленде требуют сноса магистрали

Когда представитель власти зовёт журналистов посмотреть на что-то гигантское и бетонное, обычно это ради показухи. Но не в этот раз. Совсем недавно Мэтт Николс, глава Дептранса калифорнийского Окленда, подошёл к забору на тротуаре, под которым была гигантская магистраль — i-980, проходящая между даунтауном и исторически чёрными кварталами Западного Окленда.

На этой магистрали — 5 полос трафика, который мчится со скоростью 110 км/ч. Предшественники Николса в 70-е годы утверждали, что нужно построить эту магистраль ради процветания. Но когда на неё смотрит Николс, триумфа инфраструктуры он не видит.

«Я вижу только разруху», — говорит он.

Затем он показал на несколько домов с видом на съезд. «Воздух загрязняется и становится шумно», — считает Николс. «Можно почувствовать обнищание, которое приносит сообществу магистраль».

Мэр Окленда Либби Шааф полагает, что землю можно использовать гораздо эффективней — по её словам, «I–980 остаётся шрамом на теле города. На её месте мы хотим создать инфраструктуру, пригодную для жизни, которая создаст возможности для экономического роста района, заново соединит районы и регион». Поэтому власти города сделали демонтаж магистрали частью плана по развитию даунтауна.

Причины строить городские магистрали казались очевидными в 1950-е, «золотой век» автомобилей. Они позволяли тысячам машин проезжать через большие города, не замедляясь и не загружая улицы. Они делали жизнь удобнее, как ужины за телевизором или посудомоечные машины.

Однако сейчас политики и активисты начали рассуждать об их сносе. Они припорашивают сажей окрестные районы, они разрывают города, затрудняя ходьбу по ним пешком; они занимают огромные пространства, где можно было бы разбить парки, построить дома или организовать общественный транспорт.

Кроме того, существует кризис изменений климата. Транспорт — крупнейший источник парниковых газов — необходимо кардинально переработать, чтобы сделать его безуглеродным. Это означает продумывание и перестройку всех аспектов каждого из способов перемещений, от двигателей внутреннего сгорания до дорог. В конце концов, магистрали строились для машин, которые созданы из ископаемого топлива и питаются им же.

Конгресс за Новый Урбанизм (группа планировщиков, архитекторов и активистов) ведёт борьбу за уничтожение этих призраков непросветлённого прошлого. Недавно он выпустил новый отчёт о 10 «магистралях без будущего». В него вошли шоссе в Новом Орлеане, Остине, Портленде и других городах. I–980 в Окленде тоже не обошли вниманием.

В отчёте говорится: «Строительство магистралей стало катастрофой для районов в 20-м веке. Многие были поделены на 2 части, их главные улицы были разрушены, а бизнес закрылся — в основном, в сообществах меньшинств».

Прогрессивисты вроде Криса Сенсенига видят в демонтаже магистралей единственную за многие годы возможность исправить ошибки прошлого и сделать города зеленее. Около 10 лет он размышлял над тем, как бы выглядел Окленд без I–980. И чем больше он об этом думал, тем больше собирал старых карт и фотографий этого места, и тем больше восхищался. Он объединился с другими людьми, которые с ним солидарны в небольшую организацию ConnectOakland, которая посвящена продвижению концепции района без I–980.

«Главное — это общественная земля», — говорит Сенсениг. «Общественная земля должна быть для общественного блага. Мы должны максимизировать его, а не просто принимать то, что уже там есть».

Если убрать всего лишь секцию магистрали рядом с Даунтауном, город получит 13 пустых кварталов. Этот коридор могут заполнить парки, бульвары и доступное жильё. Даже поезда: этот отрезок I–980 проходит в глубокой низине (6 метров ниже уровня остальных улиц), и это может служить уже готовым тоннелем для так необходимой планируемой второй связки метро между Оклендом и Сан-Франциско. И как только команда ConnectOakland задумалась о железной дороге, они поняли, что место будет не только для поездов, но и для линии между Сан-Франциско и Сан-Хосе, и для Amtrak, и, возможно, даже для высокоскоростных поездов. Там даже достаточно места для подземного отстоя поездов и их перегона.

Если так послушать Сенсенига, нечего думать, надо сносить. Но исторический аргумент о демонтаже магистрали предполагает, что это наследие попыток построить в середине прошлого века барьеры вокруг районов с белым населением среднего класса. Это действительно так, если говорить о многих магистралях, но тут не всё однозначно. К моменту окончания строительства в 1985 году, жители Западного Окленда вступили в дело. Тогда, согласно Роджеру Клею-младшему, адвокату, подавшему иск против штата от лица жителей, чьи дома были уничтожены, «сообщество хотело эту магистраль».

Сегодня некоторые из тех же жителей опасаются ещё одного крупного проекта у себя во дворе. А это значит, что лучшие начинания активистов сталкиваются с сообществом, которое хочет, чтобы его оставили в покое.

В 1940-е годы власти планировали проложить магистраль на краю Западного Окленда. Ричард Ротштейн, историк, в своей книге «Цвет закона: забытая история о том, как наше правительство сегрегировало Америку» разоблачает причины строительства многих городских магистралей в то время: они использовались для поддержки сегрегации.

Всё началось с созданного в 1934 году Федерального жилищного агентства, которое страховало ипотечные кредиты, покрывая 80% стоимости жилья, но только в районах только для белых. Ротштейн пишет: «Они решили, что страховать имущество в смешанных или даже белых районах рядом с чёрными рискованно». В примечаниях тогда было сказано, что шоссе «эффективно защищают районы и окрестности от … негармоничных расовых групп».

Майами, Лос-Анджелес и другие крупные города прокладывали магистрали так, чтобы отгородить или буквально замостить ими районы меньшинств, пишет Ротштейн. Двухуровневая магистраль Сайпресс (Cypress Freeway) прошла через центр Западного Окленда в 1950-е годы, и тогда в планах была вторая, которая бы явно разграничила белый Окленд и чёрный Западный Окленд — i–980.

Хотя маршрут этой магистрали был готов в 1947 году, никто и не думал её строить до 1960-х, а к тому моменту всё начинало меняться. Движение за права человека набирало обороты, суды постановляли, что сегрегация больше не могла становиться государственной политикой, в Западном Окленде была на подъёме партия Чёрных пантер. Магистраль уже не стала бы разделять белых и чёрных жителей, потому что последние уже переехали в другие части Окленда к тому моменту. Но бюрократия взяла верх.

«Она задумывалась в то время, когда магистрали специально делали, чтобы дробить сообщества», — говорит Николс. «Но каким-то образом она продержалась достаточно долго, чтобы выйти на передний план».

Строительство началось в 1962 году, и вскоре бульдозеры начали расчищать путь через Окленд. Бригады сносили дома, что вызывало протесты, но активисты могли сделать немного: закон был на стороне строителей.

Но в середине 60-х федеральное правительство начало вкладываться в юридические услуги для сообществ с низким уровнем доходов — это была часть Войны против бедности Линдона Джонсона. В 1972 году молодой юрист Стивен Берзон, спонсируемый по этой программе, придумал иск. Он утверждал, что людей недостаточно переместить, и Департамент транспорта Калифорнии должен заменить дом, который был снесён.

Федеральный судья с Берзоном согласился и выписал запрет, который остановил строителей. Проект встал на годы, а стройплощадка стала парковкой для тяжёлой техники.

Жители района сказали Берзону, что, в общем-то, останавливать стройку было необязательно, а они просто хотели приемлемое жильё. Даже магистраль была бы лучше того, что оставили после себя строители — грязь в центре Окленда.

«Я не знаю, чего хотели люди до строительства магистрали», — говорит Берзон. «Была эпоха дорожных революций, когда люди в Сан-Франциско отстояли строительство магистралей через город. Но этого не было в Западном Окленде. Дома, вот за что они боролись — и преуспели».

В 1973 году Роджер Клей-младший, молодой адвокат из Западного Окленда, начал работать с Берзоном. Это было его первое дело после получения юридического образования, и когда Берзон переехал в Вашингтон в 1974, Клей принял контроль. Больше 10 лет он работал над тем, чтобы правительство строило новые дома и выполняло обещания города о низкой плате за проживание.

Роджер Клей-младший на переходе над шоссе 980, который его клиенты помогли спроектировать. Фото: Nathanael Johnson

Клей показал, как жители изменили проект I-980. Они хотели, чтобы магистраль проходила в долине между улиц, а не на эстакаде, как планировалось изначально, чтобы не создавать такую уж серьёзну преграду, и чтобы стены отчасти снижали уровень шума и загрязнения. В результате I-980 сейчас похожа на трассу из Hot Wheels: если ехать от начала до конца с севера на юг, то сначала вы попадаете на эстакадную секцию, построенную до иска, затем на секцию в низине, а потом опять поднимаетесь на эстакаду — на пересечение с I-880.

Автор оригинальной статьи Натанаэль Джонсон поговорил с несколькими жителями Западного Окленда, и у некоторых заметен заслуженный скептицизм насчёт ещё одного правительственного проекта — жители потеряли веру в то, что политики помогут им.

Однако Клей не так цинично к этому подходит. Он сам видел, как сообщества жильцов подстраивают инфраструктурный проект под свои нужды. Но поскольку его клиенты хотели I-980, он не согласен с тем, что это был акт жестокости по отношению к Западному Окленду. «Люди были вовлечены в создание этого, а теперь вы заявляете, что им это навязали. Не то чтобы я был против изменений, но это отношение людей, которые приходят и говорят: “Это плохо”. Люди думали, что это хорошо, и были счастливы».

Николс, теперь уже бывший глава Дептранса Окленда (он уволился в этом году), не сомневается, что в тех условиях Клей выторговал хорошую сделку для своих клиентов, но проблема именно в тех условиях. Эта магистраль имела недостатки с самого начала. Сначала её проектировали как «расистскую тренировку в выкапывании рвов», затем — как связку с непостроенным мостом в Сан-Франциско, и наконец — как подъезд к торговому центру, который тоже не был построен. Теперь по ней ездит меньше машин, чем по некоторым обычным улицам Окленда. Для Николса её существование нелепо. «Почему, почему её построили?» — вопрошает он.

Читайте также:  Casa Camino – дом в Мексике от Parque Humano

Но он понимает, почему некоторые беспокоятся о сносе магистрали. По его мнению, стоит провести исследования, чтобы понять, насколько это сработает. «Стоит ли это того? Не сошли ли мы с ума? Это справедливые вопросы».

Некоторые люди, которые изначально противятся идее сноса магистрали, интересуются этим, когда понимают, чем её можно заменить, считает Николс. За прошедшие несколько лет мэрия Окленда проводит встречи с жителями по поводу будущего коридора 980-й магистрали. Сенсениг и ещё один член команды ConnectOakland Джонатан Фирн говорят, что у жителей полно идей, как лучше использовать землю — делать выделенки для автобусов, разбивать парки, строить доступное жильё. Фирн считает, что это хороший знак — люди в сообществе могут поддержать идею замены магистрали, если им дадут выбрать, что будет на её месте.

«Спустя 50 лет, возможно, пришла пора снова обдумать то, что считалось хорошим в 70-е», — заявляет Фирн. «Тогда не задумывались об устойчивости, об изменениях климата. Сейчас — критический момент, когда нам надо пересмотреть ключевые взгляды на мир».

Встаёт разумный вопрос: где взять деньги на проект превращения шоссе в цветы, который может стоить миллиарды? Какие-то средства мэрия Окленда может получить, продав землю под строительство офисных и жилых зданий. На самом деле, в последнем черновике плана по развитию центра Окленда на месте i-980 уже стоят примерно 5 000 квартир и около 140 000 квадратных метров офисов, магазинов и ресторанов. Продажа земли, которая сейчас отдана машинам, другими словами, даст деньги на строительство жилья для людей, которым бы могло его и не достаться.

Поскольку новый район будет построен с нуля, сделать его «зелёным» не будет затратно. Водоотвод из ливнестока в ирригационную систему, небольшая подстанция для возобновляемой энергии, современные системы отопления и охлаждения могут быть экономически выгодными.

Такие экологичные районы, которые в представлении градостроителей должны заменить магистрали, не всегда «заходят» жителям. Например, в Новом Орлеане рассматривали возможность снести магистраль Клэйборн, проходящую через исторический район Треме, но многие местные жители выступили за её сохранение, опасаясь, что цены на жильё вырастут и им придётся уехать.

В Портленде, штат Орегон, другая история. Аарон Браун, активист, выступающий за прекращение строительства i-5 через исторически чёрный, но джентрифицирующийся район, был не понят, когда выступил со своим предложением на встрече соседей в 2017 году.

«В основном пожилые люди использовали возможность наорать на меня, что я, мол, хочу велопрокат на каждом углу поставить», — говорит Аарон. Но он продолжил гнуть свою линию. Он связался через соцсети с другими членами сообщества. Он много раз встречался с родителями и учителями из школы, расположенной рядом с местом, где предлагалось продлить магистраль. Затем он остановился, чтобы выслушать других, в поисках общих целей.

Родительское собрание этой школы недавно выступило против магистрали. Браун в восторге. «Если нам удастся отложить этот проект на несколько лет и получить в качестве союзников в мэрии радикально настроенных людей, и если люди начнут задумываться об опасности изменения климата, возможно, мы добьёмся полного сноса магистрали», — заявил он.

В Сан-Франциско протестовали против шоссе в городе начиная с 1950-х годов. На фото митинг за сохранение Панхэндл Парк (Panhandle Park) 17 мая 1964 года. Фото: библиотека Бэнкрофт

Браун будет счастлив, если магистраль продлена не будет, её демонтаж пока что отдалённая мечта. Демонтировать отрезок I–5, основной магистрали Западного побережья, будет гораздо сложнее, чем I–980, небольшую связку между другими магистралями. Но даже это будет тяжело, если предполагаемые бенефициары сноса в Западном Окленде будут протестовать.

Что может произойти с i–980 в реальности? ConnectOakland поделилась своим видением. Мэр Шааф уже дала добро на снос. Теперь нужно просчитать различные варианты и обсудить с жителями, как лучше всего использовать эту землю. Мэрия Окленда сама ничего делать не будет, говорит Николс: людей не хватает даже на ямочный ремонт. Но, на его взгляд, необходимые ресурсы для продвижения проекта есть у организации, которая планирует новые маршруты общественного транспорта — Транспортной комиссии.

Демонтаж i–980 может стать частью плана действий по снижению пробок, включающего также строительство второго тоннеля метро под заливом. Сейчас поезда ездят по тоннелю, который будто бы двухполосная дорога, где одна полоса постоянно в ремонте. Они переполнены пассажирами, как и мосты над заливом — автомобилями. Система, как следует из отчёта правительства, «трещит по швам» и нуждается в ещё одном пересечении залива.

Поскольку Окленд заявил, что городу было бы выгоднее иметь на месте i–980 новую линию метро, есть шанс, что демонтаж магистрали будет поддержан планами прокладывания рельс, так же, как и её строительство было сопряжено с планами возведения гигантского торгового центра.

Идея сноса магистралей привлекает активистов, потому что за ней стоит снижение количества выбросов и обустройство удобных и функциональных городов. Демонтаж магистралей — это возмещение ущерба, который нанесла политика прошлого: он приносит не расползание, а оживление городов, во главу угла ставятся не автомобили, а общественный транспорт. Но эти «приветы из прошлого» могут остаться, если те, кто живёт рядом, не поверят, что их отсутствие принесёт пользу.

По мотивам заметки на Grist. Перевёл Михаил Чижов. Поддержите “Дорожную революцию”:

Реконструкция дома в центре Окленда

Популярность таких объектов объяснима. У реконструируемых домов действительно есть неоспоримые преимущества. Во-первых, они, как правило, расположены в центре города, где предложение в принципе ограничено и достойных вариантов не так много. Во-вторых, они чаще всего представляют собой малоквартирные дома клубного типа, что практически гарантирует уединение, приватность и престиж. При этом все преимущества новостроек здесь также имеют место. Но, пожалуй, самый главный плюс в том, что такие дома – это редкие “жемчужины”, дающие возможность прикоснуться к живой истории. Ведь они могут быть построены и 100 лет назад.

АдресКвартир в домеСвободных предложенийЦены, 1 кв. м
минмакс
Пречистенка ул.,13193$ 35 000$ 50 000
Афанасьевский Большой пер.,32122$ 27 000$ 43 000
Поварская ул.,28112$ 22 200$ 39 200
Гоголевский бульвар,296210$ 17 700$ 36 000
Обыденский 2-й пер.,3161$ 27 180$ 27 180
Знаменка ул.,13206$ 17 200$ 26 000
Малая Молчановка ул.,8287$ 18 100$ 23 100

Прежде всего реконструированные дома ценят те, для кого важен исторический контекст квартиры. Это должно быть как место с историей, так и дом с историей. Нередко в реконструированных домах можно встретить очень высокие потолки (3,8 м и выше), которых нет даже в элитных новостройках, лишь только в некоторых пентхаусах. Очень интересными элементами планировок таких объектов, которые далеко не всегда можно найти на рынке новостроек, являются эркеры, мансарды и т.д. У многих реконструированных зданий очень узнаваемый и не имеющий аналогов ни сейчас, ни в будущем фасад. Нередко в таких квартирах очень большие окна, что обеспечивает отличную инсоляцию. Но наряду с преимуществами существуют и недостатки. Как правило, общая проблемная зона всех реконструированных домов – это паркинг. Более-менее достойно эту проблему удается решить только в небольших домах, где нужно обеспечить до 10 парковочных мест. Во многих вариантах единственным выходом из “паркингового тупика” является строительство лифта для машин, что не очень удобно с точки зрения эксплуатации. В целом у нас в России пока мизерный опыт реконструкции. А во многих домах, реконструированных до 2005г., по факту просто был проведен обычный капитальный ремонт.

Если сравнивать реконструкцию в Москве с реконструкцией за рубежом, то там застройщики стремятся сделать из таких объектов “конфетку”, привлекая к процессу не только строителей, но и современных дизайнеров. В центре Лондона подобные дома – это наиболее распространенный тип недвижимости. Архитектурный облик британской столицы в основном сложился 200-300 лет назад, и центр города преимущественно состоит из исторических зданий, многие из которых находятся под охраной государства. Отличительными особенностями таких домов являются высокие потолки на 1-2 этажах (от 3 м), что в особенности ценится покупателями из России. Нередко имеет место такое явление, как соnversion, когда нежилые здания в ходе реконструкции становятся жилыми. Так, например, в здании престижного жилого комплекса Academy Gardens раньше располагалась школа, а в здании Chesham Place изначально был телефонный узел. Получить разрешение на внутреннюю реконструкцию в Великобритании очень сложно, все эти процессы строго регламентированы. Иногда при проведении работ в обязательном порядке требуется использование материалов, аналогичных тем, которые применялись в ходе строительства.

Чаще всего после реконструкции аутентичные элементы декора зданий сохраняются. При этом квартиры в таких домах предлагаются покупателям полностью готовыми к проживанию и оборудованными по последнему слову техники.

Был период, когда реконструкцией занимались в основном случайные структуры, для которых это скорее было желанием заработать. Качеству в этом случае внимания практически не уделялось. Сейчас же есть специализированные компании, такие как Vesper, KR Properties и т.д., которые накапливают все больше опыта от проекта к проекту. Можно ожидать, что в скором времени мы увидим на рынке образцы реконструированных домов, близких по уровню качества к зарубежным аналогам.

Однако в Москве остается все меньше зданий, пригодных для реконструкции и интересных с точки зрения экономики проекта. Хотя в принципе запас таких домов еще есть.

Примеры реконструированных жилых домов в Москве

Полностью реконструированный старомосковский особняк начала ХХ века. Здание представляет собой оригинальный образец дома, построенного в 1913-1914гг. по проекту архитектора И.Г.Кондратенко. Свое название “Дом со львами” получил благодаря двум статуям львов, которые стоят у парадного входа в особняк. Cтал известным благодаря фильму “Офицеры”. Главные герои известной киноленты Алексей Трофимов и его будущая жена Любочка познакомились возле этого дома.

Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

  • перенос дверных или оконных проемов;
  • перенос или разборка перегородок,
  • устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

  • исполнение ребенку 3-х лет;
  • площадь жилья будет увеличена;
  • дом оформлен в совместную собственность;
  • площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Реконструкция частного дома: как получить разрешение

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

  • Что считается реконструкцией частного дома
  • Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
  • Как направить уведомление о реконструкции дома
  • Как узаконить реконструкцию дома

Что такое реконструкция частного дома

По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.

По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).

Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:

К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.

Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.

Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.

Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:

  • индивидуальное жилищное строительство
  • личное подсобное хозяйство
  • малоэтажное жилищное строительство

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Уведомление требуется для

Уведомление не требуется для:

Для любой надстройки (включая мансарды);

Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;

Любой переделки, которая приводит к расширению дома;

Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;

Ремонта или восстановления несущих стен;

Сооружении временных перегородок между комнатами;

Утепления пола, потолка, стен;

Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;

Замены инженерного оборудования, установки нового;

Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);

Демонтаж старых или возведение новых этажей.

Демонтажа не несущих перегородок.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Как направить уведомление о реконструкции дома

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.

Как узаконить реконструкцию дома

Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.

У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.

И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.

Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.

После 1 марта 2019 года узаконить самовольную реконструкцию можно только в судебном порядке.

На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом порядке уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации на реконструкцию и новое строительство зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о проектировании мини-домов, и о том, как грамотно спроектировать дом именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.

Реконструкция дома под ключ по ценам на 17% ниже рынка

Дом в Деревне Вторая Смирновка

  • Утепление фасада толщина 100 мм каменной ватой
  • Обшивка фасада пластиковый садйинг

Достройка дома с утеплением
Солнечногорский район

  • Утепление фасада толщина 150 мм каменной ватой
  • Обшивка фасада пластиковый садйинг

Отделка дома, цоколя и кровли

  • Утепление цоколя каменной ватой и отделка панелями
  • Кровельные работы, подшивка свесов
  • Пропитка и окраска фасада

  • Реконструкция продлит срок жизни вашего строения – все негодные элементы я заменю, а остальные обрабатываю от гниения и окисления.
  • Увеличит полезную площадь – дополнительные метры появятся после сооружения пристройки, переоборудования чердака в мансарду или реконструкции крыши.
  • Вы сможете использовать дом круглогодично, благодаря моим работам по утеплению и изоляции.

  • усиливаю фундамент и другие несущие конструкции;
  • ремонтирую отмостку, наращиваю цоколь, увеличиваю этажность;
  • произвожу перепланировку дома и внутренних помещений;
  • увеличиваю полезную площадь (обустройство чердака под мансарду, строительство различных пристроек);
  • выкладываю камины и печи, монтирую утепления стен, полов, кровли;
  • провожу внутренние ремонтные работы (монтаж перегородок, полов, потолков и лестниц), обновляю инженерные коммуникации.
  • Посетите любой из моих объектов как готовый, так и строящийся
  • Позвоните, и я вам покажу любой из моих реконструированных домов и все детально расскажу

Что такое реконструкция деревянного дома

Согласно Градостроительному кодексу реконструкцией считаются изменения параметров объекта основных технико-экономических показателей, количества и площади жилых и нежилых помещений, смены целевого назначения зон квартиры.

Под реконструкцией старого деревянного дома могут подразумевать его полную или частичную перестройку ввиду процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Как понять, что требуется реконструкция

Первыми признаками необходимости проведения реконструкции дома могут быть наличие деформаций сруба, впадин и выпуклостей. Кроме этого стены начинают заметно пропускать гораздо больше влаги и состояние кровли становится более ветхим.

Вполне возможно появление щелей, разрушений цоколя и зазоров между брёвнами. Заметив такие изменения важно сразу же приступить к капитальному ремонту. В противном случае Вы рискуете своей жизнью.

Для определения состояния дома достаточно будет обычного шила, ножа и молотка. С помощью этих инструментов Вы без труда определите наличие дефектов в верхних слоях брёвен, а также оцените состояние их внутренней части. Но перед тем, как приступить непосредственно к реконструкции стоит обязательно выполнить проектные работы.

Планировка и дизайн интерьера загородного дома в стиле минимализм

Очаровательная планировка и дизайн интерьера загородного дома

Планировка и дизайн интерьера этого загородного дома сочетает современный минимализм и духовное индийское наследие с богатой многовековой историей. Интересная семейная пара, приехав в Окленд отказалась жить в традиционной постройке.

Продав старый дом, муж с женой решили создать нечто оригинальное. Как учит индийское предание, здание должно хранить единство стиля и снаружи, и внутри. Этого удалось достичь с помощью потрясающей деревянной отделки.

Результат получился поразительным!

С помощью деревянных панелей и сдержанных зелёных тонов удалось добиться потрясающего эффекта. Дом будто является частичкой природы.

Дизайн гармоничен, а интерьер продуман до мелочей

Дом спроектирован очень грамотно. Как гласит индийская мудрость, кухня должна выходить окнами на восток, чтобы с пробуждением солнца прибавлялась энергия жителям здания.

Кухня имеет бетонные полы и отделку из светлого дерева. Чёрные детали подчёркивают лёгкость и полосатую фактуру панелей. Барные стулья, подвесные светильники и столешница – все эти элементы интерьера выбирались хозяйкой особо тщательно. Верхняя часть стола выполнена из того же материала, что и внешняя отделка с целью подчеркнуть единство стиля.

Уютная светлая кухня

Кабинет занимает нишу за камином. Главная деталь – винтажный стул на новых колёсиках.

Оформление рабочего места соответствует стилю всего дома

Деревянный пол приятного медового оттенка придаёт элегантность узкому коридору. Раздвижные двери также сделаны с панелей интересной фактуры.

Потрясающая отделка из восстановленной древесины

Спальня, как и остальная часть дома выполнена в белых, серых и жёлтых цветах. Шерстяные текстурные ковры добавляют теплоты интерьеру.

По индийской мудрости, ванная должна напоминать пещеру, этого удалось достигнуть с помощью аккуратно выложенной тёмно-серой плитки.

Удивительная ванная в индийском стиле

Отделка стены с помощью кирпича – ещё одна интересная задумка дизайнеров

Строгая детская в стиле минимализм

Ещё одна ванная в серой гамме

С террасы открывается потрясающий вид на окрестности

Понравилась ли вам идея воплощения индийской философии в интерьере дома?

Мне очень понравилась планировка и дизайн интерьера этого загородного дома. У хозяев исключительное чувство стиля и безупречный вкус. Именно поэтому в их доме все такое стильное, красивое и современное. Интересно, что эта семейная пара не забывает индейские традиции и привносит их элементы в оформление комнат.

Смотри видео о сайте

Приветствуем вас на нашем сайте Красивые дома. здесь вас ждет собрание ярких и неординарных интерьеров загородных домов и примеров ландшафтного дизайна.

Читайте также:  M House от RS+ Robert Skitek в Польше
Ссылка на основную публикацию